Allmänt om bostadsrätt

Bostadsrätt

Bostadsrättsförening

Föreningen äger lägenheten
Det är föreningen som äger huset och följaktligen även samtliga lägenheter. Vid förstagångsupplåtelsen avtalas mellan föreningen och den blivande bostadsrättshavaren om nyttjanderätt utan tidsbegränsning, men föreningen äger även fortsättningsvis lägenheterna.

Nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning
Bostadsrättshavaren som innehar lägenheten med nyttjanderätt utan tidsbegränsning kan mot ersättning sälja denna nyttjanderätt. I dagligt tal brukas uttrycket ”att sälja sin bostadsrätt” men det är således fel eftersom det enbart är utnyttjanderätten som säljs. Vad detta nyttjande innebär regleras i upplåtelseavtalet, föreningens stadgar samt bostadsrättslagen. Den som köper nyttjanderätten till en bostadsrätt bör således ta del av både upplåtelseavtal och stadgar för att se vilka eventuella begränsningar som kan vara förknippade med nyttjanderätten.

Låna med lägenheten som säkerhet
Bostadsrätter utgör för de flesta ett förhållandevis stort värde. Finansieringen av en förstagångsupplåtelse eller ett köp måste därför oftast ske genom lån hos ett bostadslåneinstitut. Som säkerhet för lånet lämnas bostadsrättslägenheten som pant till låneinstitutet. Låneinstitutet i sin tur meddelar föreningens styrelse att pantsättning har skett och föreningen skall införa notering om pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Det finns dock inget som hindrar att bostadsrätten används som säkerhet för att finansiera ett köp av t ex en segelbåt eller för att starta ett företag.

Bostadsrättshavaren betalar

Insats
Vid den ursprungliga upplåtelsen betalar bostadsrättshavaren en insats till föreningen. Summan av alla insatser, tillsammans med vad föreningen lånar direkt, skall räcka till att förvärva fastigheten samt de övriga kostnader som skall betalas i samband med köpet.

Upplåtelseavgift
När det förflutit 1 månad efter det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten som bostadsrätt har föreningen rätt att ta ut en extra avgift som högst får uppgå till den i räntelagen angivna räntan på insatsen. När sex månader förflutit gäller fri prissättning. Skillnaden mellan insatsen och det erhållna priset rubriceras som upplåtelseavgift.

Årsavgift
För att finansiera föreningens löpande kostnader för underhåll, räntor m m betalar bostadsrättshavarna en avgift som benämns årsavgift. Betalning sker så gott som undantagslöst månatligen och i förskott.

Överlåtelseavgift
Föreningen har möjlighet att i sina stadgar ta bestämmelser om att man har rätt att ta ut en avgift för hanteringen av en överlåtelse av en bostadsrätt. Lagen sätter inget tak men enligt lagens förarbeten bör den beloppsgräns som återfinns i HSBs mönsterstadgar gälla. HSBs mönsterstagar anger 2,5 % av basbeloppet.

Pantsättningsavgift
Även vad gäller pantsättning kan föreningen ta in regler i stadgarna som ger rätt att ta ut en avgift för hanteringen av varje ny pantskrivning av en bostadsrätt. Lagen sätter inget tak men i lagens förarbeten angav departementschefen att riktpunkten bör vara 1 % av gällande basbelopp.

Rättigheter och skyldigheter

Bostadsrättshavarens rättigheter
Bostadsrättshavaren disponerar utan tidsbegränsning sin lägenhet med eventuella vidhängande förråd. Bland övriga rättigheter är att överlåta, pantsätta, vidta ändringar och hyra ut lägenheten i andra hand.

Bostadsrättshavarens skyldigheter
Bostadsrättshavaren får enbart använda lägenheten till det ändamål som har angivits i upplåtelseavtalet. Precis som för en hyresgäst skall bostadsrättshavaren ansvara för de som vistas i lägenheten, se till att sundhet, ordning och skick inom och utanför huset iakttas.

Hur styrs föreningen?

Bostadsrättsföreningar är som tidigare nämnts en specialform av ekonomisk förening och styrning och ledning av föreningen regleras i första hand i lagen om ekonomiska föreningar. Föreningens högsta organ är föreningsstämman. Det är stämman som fattar beslut om ändring av stadgar och insats, fastställer balans- och resultaträkning samt dispositioner beträffande föreningens resultat. Stämman utser också styrelsen och revisor samt ställer upp eventuella regler och riktlinjer för styrelsens arbete. Stämman kan dock inte själv verkställa sina beslut utan detta måster handhas av styrelsen.

Styrelsen är föreningens verkställande organ och ansvarar för den dagliga driften enligt stadgarna och de eventuella regler och riktlinjer som stämman beslutat. I det dagliga arbetet ingår teknisk förvaltning av föreningens hus, ekonomisk förvaltning, att anta nya medlemmar, godkänna pantförskrivningar av bostadsrätter, föra lägenhets- och medlemsförteckning.

Bostadsrättsföreningens stadgar

Föreningens stadgar kan ses som en intern lag som gäller för föreningen och dess medlemmar. Stadgarna i en bostadsrättsförening brukar var ganska omfattande och mycket är direkt kopierat från bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Detta för att medlemmarna skall finna de viktigaste reglerna på ett ställe och inte behöva förutom stadgarna, kunna gällande lagstiftning för att veta vilka regler som gäller för det dagliga arbetet i föreningen.

De flesta bostadsrättsföreningar har stadgar som bygger på de standardstadgar som utarbetats av HSB, Riksbyggen eller SBC. När vi på Aktiebolagstjänst har upprättat våra standardstadgar har vi tagit de bästa bitarna från alla på marknaden förkommande standardstadgar. När vi bistår en förening vid förvärv av sin fastighet går vi igenom aktuella stadgar och kommer med förslag till lämpliga ändringar för just den föreningen.

Lagar och förordningar

Reglerna för bostadsrätt och bostadsrättsförening regleras i första hand i

Skulle det vara så att föreningens stadgar strider mot någon av bestämmelserna i dessa eller andra lagar så gäller lagen och inte vad som står i stadgarna.

Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar

I skattehänseende finns två typer av bostadsrättsföreningar de som är ”äkta” privatbostadsföretag och de som är ”oäkta” bostadsföretag. För att få betraktas som ett privatbostadsföretag måste föreningen upplåta en yta motsvarande minst 60 % av fastighetens taxeringsvärdet för bostadsändamål till fysiska personer. Både den löpande beskattningen och kapitalbeskattningen vid avyttring skiljer sig beroende på om föreningen är att betraktas som äkta eller oäkta.

Föreningens skatter

En bostadsrättsförening betalar inkomstskatt enligt schablon samt fastighetsskatt som alla andra fastighetsägare. Finns i fastigheten kommersiella lokaler har föreningen möjlighet att registrera dessa för frivillig moms om det i lokalen bedrivs momspliktig verksamhet.

Bostadsrättshavarens skatter

Uthyrning av del av eller hela bostadsrätten utgör skattepliktig intäkt.

Vid försäljning av nyttjanderätten för bostadsrätten betalas reavinst. Från försäljningspriset får förutom inköpspriset även reparations- och förbättringskostnader dras av. För att de senare skall få dras av krävs att de för ett visst år överstiger 5 000 kr.

Värdet av bostadsrätten skall medräknas vid beräkning för betalning av förmögenhetsskatt. Värderingen görs av föreningen enligt fastställda regler och värdet blir oftast lågt. Eftersom lånen får dras av till det fulla värdet brukar köp av en bostadsrätt sänka den skattepliktiga förmögenheten.