Förhandsavtal vid upplåtelse av bostadsrätt
Ekonomisk plan
För att en bostadsrättsförening ska äga rätt att upplåta bostadsrätter ska det alltid finnas en hos Bolagsverket registrerad ekonomisk plan av vilken ska framgå vilken insats och årsavgift som bostadsrättshavarna ska betala. Den slutliga upplåtelsen mellan föreningen och den blivande bostadsrättsinnehavaren regleras i ett upplåtelseavtal. Vid nyproduktion kan det innan fastigheten är färdig vara svårt att upprätta en fullständig ekonomisk plan och innan sådan finns saknas underlag för upprättande av upplåtelseavtalen.
Avtal före tillträdet
När en byggmästare/bostadsrättsförening genomför en nyproduktion av bostadsrättslägenheter kan det vara bra att binda lägenhetsintressenter på ett så tidigt stadium som möjligt, kanske redan på planeringsstadiet. Byggmästaren eller fastighetsbolaget som ligger bakom föreningen har då två alternativ.
Låta byggmästaren eller fastighetsbolaget upprätta någon form av intresseanmälan, bokningsavtal eller optionsavtal. Se nedan under Byggmästaravtal
Förhandsavtal enligt bostadsrättslagen
Ett förhandsavtal är en överenskommelse avseende en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. I den nya bostadsrättslagen som kom 1991 regleras i 5:e kapitlet utförligt hur förhandsavtal om upplåtelse av bostadslägenheter och lokaler ska handläggas. Förhandsavtal är vanligast vid nyproduktion, men kan även förekomma vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt. Till skillnad från när bostadsrätt upplåtes behöver man inte redan vid tecknande av förhandsavtal låta den blivande bostadsrättshavaren bli medlem i föreningen. Föreningen bör dock i samband med undertecknandet pröva i fall förhandstecknaren uppfyller kraven på medlemskap. Det betyder att den byggmästare eller organisation som bildat och kontrollerar föreningen under hela produktionen fram till inflyttningsfärdiga bostadsrätter har full kontroll.
Bostadsrättsföreningen ingår ett avtal om att när huset är färdigt för inflyttning upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Föreningen är då skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat förhandsavtal.
Ska föreningen erhålla förskott och på så vis säkra intresset från de bostadssökandes sida krävs det att man upprättar förhandsavtal.
De bostadssökande som tecknar ett förhandsavtal äger rätt att ta del av en kostnads- och intäktskalkyl, som föreningen måste upprätta för projektet. Om den som tecknar förhandsavtal ska betala någon form av förskott, måste föreningen ställa säkerhet för detta hos länsstyrelsen. Om de slutliga kostnaderna för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet äger den bostadssökande rätt att säga upp förhandsavtalet och återfå förskottet inkl. ränta.
Förhandsavtalets innehåll
För att ett förhandsavtal ska vara giltigt uppställs vissa formkrav. Avtalet måste vara skriftligt men behöver inte vara bevittnat. Här måste även finnas med uppgifter om beräknad tidpunkt för upplåtelsen och den beräknade kostnaden för lägenheten i form av insats och årsavgift. Som grund för de beräknade kostnaderna ska ligga en kostnadskalkyl, se nedan.
Kalkylen vid förhandsavtal
Till grund för de beräknade kostnaderna i upplåtelseavtalet ska finnas en kalkyl över kostnaderna i projektet. Kalkylen ska vila på tillförlitliga grunder, vilket ska intygas av två av Boverket utsedda intygsgivare. Man kan säga att kalkylen ska vara en förenklad ekonomisk plan. Den som tecknar ett förhandsavtal måste vara införstådd med att uppgifterna i kalkylen är mer osäkra än i en ekonomisk plan och att man måste räkna med vissa förändringar. Kalkylen måste dock förses med ett intyg från två intygsgivare som godkänts av Boverket. Intygsgivarna ska intyga att kalkylen är hållbar och att de lämnade uppgifterna är riktiga och att gjorda beräkningar är vederhäftiga.
Föreningens styrelse måste hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknare innan avtal ingås.
Handpenning vid förhandsavtal
Föreningen måste ha tillstånd från Bolagsverket för att ta ut förskott på insatsen. För att få tillstånd måste föreningen upprätta kalkyl enligt ovan, eller en komplett ekonomisk plan, samt ställa betryggande säkerhet för eventuell återbetalning av förskotten.
Uppsägning av förhandsavtal
Ett förhandsavtal kan från den bostadssökandes sida sägas upp om:
Kostnaderna för bostadsrätten är väsentligt högre än som angivits i förhandsavtalet
Lägenheten inte upplåtes som bostadsrätt senast vid inflyttningen
Sker uppsägningen p.g.a. ökade avgifter måste uppsägning ske senast tre månader efter den dag den blivande bostadsrättsinnehavaren fått kännedom om den högre avgiften.
Byggmästaravtal
I praktiken är förhandsavtal enligt reglerna i bostadsrättslagen bara en av många sätt att på ett tidigt stadium binda de som är intresserade av att förvärva en bostadsrätt. I dessa avtal är det inte föreningen som tecknar avtalen utan den bakomliggande fastighetsägaren eller byggherren. Dessa avtal har många namn, bl.a. föravtal, bokningsavtal, intresseanmälan, reservationsavtal och optionsavtal. Dessa avtal har inte ansetts som olagliga men eftersom utformningen är fri kan man mycket väl tänka sig att konsumentskyddet är betydligt sämre i dessa avtal. Alla större bygg- och fastighetsbolag använder sig av denna form av avtal 1). 2005 framförde dåvarande hyresrådet Bo Nilsson Hjort ett flertal argument för att optionsavtal skulle anses ha bindande verkan även vid upplåtelse av bostadsrätt.2).
Byggmästaravtal – Förhandsavtal – Upplåtelseavtal
Om man på ett mycket tidigt stadium vill se om intresse finns för det tänkta bostadsrättsprojektet kan det vara lämpligt att börja med någon form av byggmästaravtal. Vill man sedan när själva bygget påbörjas säkra intressenterna med förskottsbetalning kan förhandsavtal med föreningen vara lämpligt. När det sedan återstår en till tre månader till inflyttning kan det vara lämpligt att upprätta det slutliga upplåtelseavtalet.
Fördelar med tidigt avtal för den blivande bostadsrättsinnehavaren
Genom avtal som upprättas långt före tillträdet ges den blivande bostadsrättsinnehavaren möjlighet att innan inredning och färgsättning fastställs träffa avtal om ett skräddarsytt utförande. Det kan gälla att välja tapeter, golvmaterial, skåpluckor, dörrar, vitvaror och övrig maskinell utrustning. Även möjligheter till placering av vissa väggar kan bli aktuellt.
Ansvar för information
Vid förhandsavtal med bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen eller vid byggmästaravtal är det alltid byggmästaren eller fastighetsbolaget som ansvarar för – eller åtminstone har ett medansvar för – innehållet i den marknadsföring som sker för att få bostadsrättsintressenter. Den marknadsföringen måste följa reglerna i marknadsföringslagen.
Leif Malmborg
[email protected]
0708-978340
1) Se Martina Itté – Muro, Konsumentskydd vid förvärv av nyproducerade bostadsrätter, Juridiska institutionen, Uppsala universitet, 2011.
2) Se Bo Nilsson Hjort, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, Svensk Juristtidning, 2005, s 479 ff.